כפי שציינתי בחלקו הראשון של מדריך זה, הישראלי הממוצע עומד, לפחות פעם אחת בחייו, לפני הליך של רכישת דירה, אשר הינו מורכב ואף כרוך בלא מעט סיכונים.
מדריך לרוכש דירה (יד שנייה)
חלק ב': החתימה על הסכם רכישה
כפי שציינתי בחלקו הראשון של מדריך זה, הישראלי הממוצע עומד, לפחות פעם אחת בחייו, לפני הליך של רכישת דירה, אשר הינו מורכב ואף כרוך בלא מעט סיכונים. אם כן, לאחר שעמדנו על מכלול הבדיקות המקדמיות לרכישת הנכס, אנסה לבחון, על קצה המזלג, את מועד החתימה על הסכם המכר לרבות, רישום הערת אזהרה, עיגון מנגנוני ביטחון נוספים בהסכם הרכישה, נטילת הלוואת משכנתא ודיווח לרשויות המס. יודגש בשנית, כי רשימה זו מכוונת לרכישת דירה הרשומה בספרי לשכת רישום המקרקעין בלבד.
שלב החתימה על הסכם רכישת דירה הכולל שלושה פלגים עיקרים: חתימה על חוזה המכר על ידי הצדדים לעסקה; חתימה על מסמכים נלווים לעסקה; תשלום מקדמה על ידי הרוכש למוכר. רצוי והכרחי להגיע לשלב זה של החתימה על הסכם המכר לאחר שהגעתם להסכמה עם המוכר אודות טיוטא סופית להסכם ולא להותיר עניינים פתוחים לשלב החתימה.
שתיים מהנקודות המהותיות יותר עליהן יש ליתן את הדעת עוד בשלב ניהול המשא ומתן אל מול המוכר ולא להותירן ללא הסכמה הינו מועד מסירת החזקה וגובה התמורה בעד רכישת הדירה. על המועד, בו תימסר לכם החזקה בדירת המגורים, להיות ברור, מפורש ובלתי משתמע לשתי פנים. אין לאפשר הגדרה רחבה למועד המסירה, כגון: "תוך שנה מיום....". ועוד, יש ליתן את הדעת למצב בו ייווצר איחור במסירת החזקה בדירה, קרי: יש להגדיר במפורש מה תהיינה ההשלכות לכך, כיצד ייספרו ימי האיחור המזכים אתכם הרוכשים בפיצוי (מיום האיחור המקורי? ו/או מתום תקופת האיחור המותרת?), לקבוע את סכום הפיצוי במפורש כהנחה מוסכמת בין הצדדים, אשר תכסה את הנזקים הצפויים לרוכש במקרה של איחור במסירה ולקבוע מנגנון הצמדה וריבית על אותם סכומים. מחיר הדירה אף הוא צריך להיות ברור וסופי ושאינו משתמע לשתי פנים. לשם כך, יש לוודא כי מחיר הדירה סופי. כמו כן, יש לפרט את אופן התשלומים כך שישקף את יכולות הרוכש. במידה ומבוצעת עסקת מכירת דירה במקביל לרכישת דירה, יש לשים דגש למרווח הזמן בין קבלת התמורה בגין המכירה לבין התשלום בגין הרכישה.
בסיום מעמד החתימה על הסכם הרכישה, ימסור הרוכש למוכר המחאה בנקאית כמקדמה על חשבון מלוא התמורה. לא למיותר יהא לציין, כי מן הראוי שהסכם הרכישה יכלול סעיף אשר יגן על כספי הרוכש, קרי: עד שלא תירשם בפועל הערת אזהרה לטובת הרוכש, לא יימסר תשלום המקדמה לידי המוכר, כי אם לעורך הדין מטעמו, אשר יפקידו אצלו בנאמנות. שלב זה של רישום הערת אזהרה יבטיח את זכויותיכם החוזיות לרכישת הדירה, ימנע מהמוכר לבצע כל עסקה נוגדת להערה ותזהיר כל פלוני אלמוני כי בדירה בה הוא חושק, רשומה הערה בנוגע לעסקה העתידה להתבצע. ודוק! הערת אזהרה אינה זכות במקרקעין, כי אם זכות החוסמת עסקאות אחרות, הנוגדות את תוכן ההערה. מטרתה היא להבטיח את רישום זכויות הרוכש. לפיכך, לאחר רישומה של הערת אזהרה, פעולות כגון עיקול, פשיטת רגל, מינוי כונס נכסים וכדומה – לא יהא בכוחן לפגוע בזכויות הזכאי על פי ההערה. לצורך רישום הערת האזהרה, חותמים הצדדים, במעמד חתימת הסכם הרכישה, על טופס בקשה לרישום הערת אזהרה אותו יש להגיש בלשכת רישום המקרקעין בצירוף עותק מקורי ו/או נאמן למקור של הסכם הרכישה.
מנגנוני ביטחון נוספים בעסקה. ברי ונהיר, כי עסקת מכר כרוכה בסיכונים לא מעטים, על כן חשוב לעגן בהוראות ההסכם עצמו מנגנוני ביטחון נוספים, ולו על מנת לצמצם, ככל שניתן יהא, את מכלול הסיכונים. ובמה דברים אמורים?- חתימה על יפוי כח בלתי חוזר לצורך רישום העברת הזכויות על שם הרוכש בלשכת רישום המקרקעין; חתימה על שטרי מכר על ידי הצדדים לעסקה, כמו גם מסמכים נוספים הנדרשים לצורך העברת הזכויות בדירה, קביעת מנגנון פיצוי מוסכם במצב של הפרת הסכם, ועוד'.
כפי שציינתי בחלקה הראשון של רשימה זו, מומלץ מאוד להיערך לגבי נטילת הלוואת משכנתא על-ידי קבלת אישור עקרוני לנטילתה עוד בטרם שלב חתימת הסכם רכישת הדירה. לאחר החתימה על ההסכם, יש לדאוג לקבלת כספי הלוואת המשכנתא בפועל, קרי: המצאת מלוא האישורים הנדרשים לבנק למשכנתאות לצורך בדיקת איתנות פיננסית; חתימה על מסמכי הלוואת המשכנתא; המצאת אישור קיום ביטוחי משכנתא; המצאת הערכת שווי מטעם שמאי מקרקעין מוסמך ביחס לדרה הנרכשת; חתימה על יפוי כח לפעולות במקרקעין עבור הבנק למשכנתאות בפני נוטריון, ועוד'. בנוסף, יהא עליכם לדאוג לכך שהמוכר יחתום בפני עורך-דין על כתב התחיבות לרישום משכנתא, אשר מכוחו תירשם הערת אזהרה בטאבו לטובת הבנק בגין הלוואת המשכנתא. כמו כן, על המוכרים לחתום בפני עורך דין על אישור בו הם מצהירים על הכספים אותם כבר שילמתם להם על חשבון תמורת הדירה, הוראה בדבר קבלת כספים לחשבון הבנק שלהם לרבות, אישורים לאימות החשבון, כגון: דף חשבון מקורי ו/או המחאה מבוטלת לדוגמא. על עורך דין מטעמכם לרשום הערת אזהרה בגין המשכנתא בטאבו ולמסור לכם נסח טאבו מקורי ועדכני, עם הערת האזהרה, אותו תמציאו לעיונו של הבנק למשכנתאות שלכם.
לאחר הגשת כל הניירת האמורה לעיל לבנק, תוכלו לקבל בפועל את כספיי הלוואת המשכנתא, אשר תועבר ישירות לידי המוכרים בהעברה בנקאית ו/ או בהמחאה בנקאית על-שמם. במקרה שהנכם פורעים משכנתא קיימת של המוכרים, כספי הלוואת המשכנתא יועברו ישירות לבנק הממשכן שלהם וזאת, כנגד מכתב כוונות, בו יאשר הבנק הממשכן, כי כנגד הסכום הנקוב בו, המהווה את יתרת סילוק המשכנתא של המוכרים, וככל שישולם עד תאריך מסוים, הוא מתחייב לסלק את המשכנתא של המוכרים ולהסירה לחלוטין מהטאבו.
יודגש, על פי החוק, כל רוכש זכות במקרקעין מחויב להגיש, לכל המאוחר בתוך 40 ימים ממועד החתימה על הסכם הרכישה הצהרה המיועדת לאגף מיסוי מקרקעין. על הצהרת הרוכש לכלול, בין היתר, פרטים כדלקמן: פרטי הזכות הנרכשת במקרקעין; פרטיה של עסקת הרכישה; סכום התמורה בעד רכישת הזכות הקבוע בהסכם; סכום המס ואופן חישובו, ועוד'. לאחר השלמת הדיווח על ביצוע העסקה לאגף מיסוי המקרקעין, יקבל הרוכש שובר לתשלום מס רכישה.
בהצלחה...!
*עורכת הדין מלי בנזינו הינה בעלת משרד עורכי דין וגישור בכרמיאל המעניק ללקוחותיו שירותים משפטיים מתחומים שונים ביניהם, נדל"ן ומקרקעין, חוזים והסכמים.
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. כל פעולה שנעשית ע"פ המידע והפרטים האמורים במאמר זה הינה על אחריות המשתמש בלבד
