בהמשך לכתבה משבוע שעבר, שעסקה בסכנות הצפויות וחוסר הביטחון הטמון בהשקעת נדל"ן ישירה בארה"ב, ברצוני הפעם לדון איך כן "עושים כסף" נכון ועם סיכונים מופחתים.
יודגש שאין השקעה שאינה מלווה בסיכונים.
"רווח מובטח" זו אשליה.
צריך למדוד את סיכוי הרווח בהתייחס לרמת ההימור, כל אחד בהתאם לנתוני האופי האינדיבידואלי שלו.
על קצה המזלג, מספר סוגי השקעות בדרוג עולה של סיכון.
כלומר "הכי בטוח" קודם.
יש לציין שככל שאתה מסכן פחות גם סיכויי הרווח יורדים.
ובכן נתחיל: real estate investment trust או בקיצור reit.
Reit היא חברת השקעות ציבורית שכשמה כן היא, משקיעה בנדל"ן בד"כ לפי תחומי התמחות.
מול"ים, מרכזי קניות, בתי חולים, בתי אבות ועוד.
מה שמייחד אותם הוא פטור ממס הכנסה אם הם מחלקים למעלה מ-80% מהרווחים כדיבידנד.
זוהי השקעה לטווח ארוך שזהה באיכותה להשקעה בדירה או בבית, אבל עם יתרון נזילות עצום, בעוד מכירה של נדל"ן במחיר סביר יכולה להמשך חודשים או שנים, בכל מקרה לא פחות מחודשיים.
מכירה של מניה קורית בשיחת טלפון ובמחיר נתון בכל רגע.
יתרון אחר הוא ההתעלמות מהמחיר בבורסה והתנודה שלו, שכן קונים במחיר ידוע ומקבלים זרם של דיבידנדים (בד"כ הממוצע נמדד בסדר גודל של 6% שנתי) בלי קשר למחיר המניה, ממש כמו שכ"ד.
התשלום מבוצע במועדים ידועים מראש, חודשי או רבעוני.
אולם, הדיבידנד שהוא פועל יוצא של חלוקת רווחים, נתון להחלטת החברה, ושיעורה איננו מובטח.
אפשר לנתח את התנהגות המניה ותשלום הדיבידנדים שנים אחורה אבל לעולם לא לעתיד וזה נתון לשינוי.
יחד עם זאת, כשיש משבר בבורסה והמניות נופלות זו דווקא הזדמנות לקנות בזול כי הדיבידנד שמשולם בדולרים (לא באחוזים) והוא חלוקת רווחים ממש, יכול להגיע לעשרות אחוזים מההשקעה.
עוד חסרון יחסי הוא, מכיוון והחברה פטורה ממס, בעלי המניות לא.
במיוחד משקיעים זרים.
על הדיבידנדים יש לשלם מס הכנסה לפי דרגת המס האישית ולישראלים גם מס בארץ.
כל זה בנוסף למס רווחי הון בעת המכירה.
השלב הבא הוא קניית קרנות נאמנות שמשקיעות בסקטור הנדל"ן בהרכבים שונים, לא כאן המקום להיכנס לפרטים.
אלה השקעות עדיין יחסית בטוחות אולם הן תלויות במחירי המניות בבורסה ופחות בדיבידנד המשולם.
שוב, זו השקעה לטווח ארוך, לא מתאימה למשקיע בעל לב חלש שבודק שערים על בסיס יומי.
זה מתאים לקנה ושכח.
המניה תעשה לפחות את שיעור האינפלציה בתוספת רווח קטן כנראה יותר משיעורי התשואה משכ"ד בארץ אבל עם נזילות הרבה יותר טובה.
השלב הבא הוא כמובן השקעה ישירה במניה מסוימת, גדולה, שחברה במועדון 500 החברות הגדולות בעולם.
לא מומלץ למשקיע הזעיר.
הלאה: 80/20.
זו השקעה בחברה פרטית לא רשומה בבורסה.
80% מהרווחים מחולקים לבעלי המניות ו-20% נשארים בחברה.
יתרונה בכך שלא משלמים פרמיה גבוהה על ערך השותפות (המניה) אבל חסרונה שאפשר לפדות את המניה בתנאים מגבילים, לכן הנזילות מוגבלת.
יש שיטות שונות של השקעה, החל מהשתתפות בתשלום ההון העצמי על נכס ספציפי וכלה בהשקעה בחברה באופן כללי.
בעיקרון, המזומנים משמשים לתשלום הון עצמי ברכישה, בד"כ 15-20% ממחיר הקניה.
לאחר טיוב הנכס ובד"כ השכרתו בקרוב ל-100% תפוסה, הוא נמכר וזהו מקור הרווחים הגדול.
אם משקיעים בנכס ספציפי הרי שבמקרה זה מקבלים חבילת מזומנים ראויה ואתה נקרא להחליט מה לעשות איתה.
במידה ומשקיעים בחברה באופן כללי, ההנהלה תחליט בשבילך.
המגרעת הגדולה היא ששיעור ההשקעה המינימלית הנדרשת היא $250,000 עם בלם נוסף של הון עצמי מוכח של לפחות פי 3 מזה, לא כולל בית מגורים אישי.
יש חברות כאלה, גדולות דווקא שמחזיקות משרדים בארץ. חיפוש נעים...
במאמר מוסגר רציתי להביא פה, לפני שאמשיך ניתוח קל של ל"השקיע" בעסק או לעבוד בעסק.
האחד הוא בעל מספר יחידות אירוח או אפילו דירה או שתיים והשני הוא בעל בית מלון של 80 חדרים ויותר.
הראשון הוא עובד בעסק, הוא פקיד הקבלה הוא השיפוצניק הוא מתחזק, הוא השירות לקוחות (לפעמים בכלל לא נעים) הוא המנקה וכו.
השני, לעומת זאת, יכול להחזיק צוות שיעשה את כל העבודה הנ"ל ולנסוע לקאריביים לחופשה בכל עת שיחפוץ.
עסק מחייב תכנון, תכנית עסקית, ודי לחכימא ברמיזה...
לבסוף, הייתי מגדיר צינור השקעה שיתרונו בכך שהוא לטווח קצר.
Flip, קניית נכס במצב ירוד שיפוץ ומכירה.
יכול להיות בית בודד למגורים, שאז אתה גומר את הסייקל בתוך שנה או פחות, עם רווח של 25% או יותר, כמובן בתנאי שחקרת היטב ואתה מתמצא בשוק ויש לך יכולות לקבל אשראי.
יכול להיות מסחרי שאתה משפץ, מאכלס, ומוכר בתוך כ-3 שנים או פחות.
עם רווח נאה תלוי ביכולות התכנון והמימון שלך וכמובן תנאי השוק.
כל מה שכתבתי לעיל הוא תיאור תמציתי איך אחרים מרוויחים בארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות אבל הדברים לא מהווים המלצה לפעולה ואינם לוקחים בחשבון תנאים אחרים כמו מיסוי, מגבלות העברת מט"ח, חוקי מטבע, רגולציות מקומיות ועוד.
מי שעדיין מעוניין להשקיע בארה"ב עליו נאמר: אם אתה רוצה לעשות הון קטן, תתחיל עם הון גדול.
אלה שרוצים להרוויח נאה, חיזרו לכאן בשבוע הבא ואנסה להרצות לכם בקיצור נמרץ על כללים איך להרוויח דווקא בארצנו הקטנטונת.
