1.סוגי הלוואות קיימות במשכנתא:
הלוואה לדיור- הלוואה הניתנת ללווה כשהבטחון הוא שעבוד נכס נדל"ן. הבנק יעניק הלוואה בתמורה לשעבוד הנכס.
משכנתא לכל מטרה- הלוואה הניתנת ללווה, שלו דירה לא ממשוכנת או דירה עם משכנתא נמוכה. ההלוואה היא למטרת רכישת דירה נוספת, שיפוצים, או כל מטרה אחרת.
2. שיטות תשלום:
ישנן מספר שיטות להחזרים חודשיים, צריך לבחור את המסלול המתאים ביותר. את שיטת השפיצר ניתן לבחור בכל המסלולים ואילו את שיטת הקרן השווה ובוליט ניתן לבחור רק בחלק מהמסלולים.
שפיצר-שיטה המאפשרת החזרים ראשוניים נמוכים. החזר חודשי קבוע אך מרכיב הקרן נמוך בהתחלה ועולה ככל עם התקדמות ההלוואה. זוהי השיטה הנפוצה ביותר.
קרן שווה- החזרים יותר גבוהים בהתחלה, והם הולכים וקטנים לכל חיי ההלוואה. השיטה מתאימה למי שיכול לשלם תשלומים גבוהים. בשיטה זו, מה שמוחזר לבנק בסוף-הוא נמוך מאשר בשיטת שפיצר.
3.מסלולים:
את המשכנתא צריך להתאים באופן האופטימלי ביותר ללווה. ולכן חשוב להכיר את המסלולים השונים.
*הלוואה בריבית קבועה לא צמודה- ריבית קבועה הידועה מראש, לא צמודה למדד ולא לפריים. ההחזר החודשי במסלול זה הוא קבוע לאורך כל חיי ההלוואה.
-הצמדה למדד-כל הלוואה יכולה להיות צמודה או לא צמודה. ההצמדה משפיעה על יתרת ההלוואה לתשלום ועל ההחזר החודשי. בישראל לרוב מתכוונים למדד המחירים לצרכן. המדד מבטא את שיעור האינפלציה ומפוסם כל 15 לחודש.
*הלוואה בריבית קבועה צמודה למדד- ריבית קבועה מראש וצמודה למדד המחירים לצרכן.
*הלוואה בריבית משתנה צמודת מדד-כלומר הריבית משתנה במועדים קבועים. הלוואה זו צמודה למדד המחירים לצרכן. בתחנה ניתן לבחור להמשיך עם המסלול או לפרוע את ההלוואה ללא עמלות פרעון.
*הלוואה בריבית משתנה ליבור צמודת דולר/יורו- שינוי הריבית מתבצע פעמיים בשנה על בסיס ריבית ליבור.
*הלוואה בריבית פריים- הלוואה שאינה צמודה למדד. ניתנת לפרעון בכל עת.
מסלולים נוספים- גרייס, בוליט, גישור.
4. עמלות:
דמי טיפול- עמלה תפעולית. עמלת פרעון מוקדם או עמלה בעת מיחזור.
אי הודעה מוקדמת- עמלה הניגבית אם לא היתה הודעה מראש על סילוק או איפרעון למרות ההודעה המוקדמת.
עמלת היוון– עמלה הניגבית אם בעת הפרעון או המיחזור הריבית הקיימת נמוכה יותר מהריבית הממוצעת עכשיו במשק.
קיימות עמלות נוספות, כגון עמלות הנגבות במסלילים הצמודים למדד, או עמלות כשהמסלול במט"ח.
בחלק מהמסלולים ניתן לפרוע ללא עמלות, למעט עמלה תפעולית בנקודות זמן מסוימות.
*****
לכל אדם צרכים שונים ויכולות שונות. וצריך לקחת בחשבון מכלול רב של פרמטרים בתכנון המשכנתא:
-פיזור סיכונים-כדי לא להיות תלויים בפרמטר כלכלי אחד. (מדד, פריים, מט"ח)
-גמישות לשינויים-יתכן כי בעתיד תרצו/ תצטרכו לעשות שינויים במשכנתא ובמקרה כזה תידרשו לשלם עמלות פרעון ולכן צריך שלפחות לחלק מהמסלולים יהיו עמלות פרעון מופחתות או בכלל ללא תשלום.
-שינויים ביתרת ההלוואה- האם יתרת ההלוואה עולה עם השנים או יורדת. עלות סופית של המשכנתא.
-הגבלה בנק ישראל- הגבלות בלקיחת מסלולים בריבית משתנה, עם התייחסות למה שכב קיים (במקרה של מיחזור).
לסיכום:
צריך לבנות את המשכנתא בצורה המתאימה ביותר לאדם, לזוג ולמשפחה. לכל אחד צרכים שונים ויכולות שונות.
האם רוצים לשלם פחות בהתחלה או פחות בסוף?
האם מה שחשוב זה העלות הכוללת הסופית או מספר שנים מופחת?
האם צפויה ירושה בקרוב או קרן השתלמות?
לכל לקוח מטרה שונה-אחד רוצה לשלם כמה שפחות, אחר רוצה לסיים את המשכנתא כמה שיותר מהר. והתאמה מקסימלית חיונית מאוד, חייבים להתאים את התמהיל ללקוח.
בשבוע הבא נדבר על מיחזור משכנתא- והתאמת המשכנתא לשינויים בחיינו.
לאתר של קשר ייעוץ פיננסי>>
