רכישת דירה נחשבת לצעד כלכלי, אשר הישראלי הממוצע עושה לפחות פעם אחת בחייו. תהליך רכישת דירה הינו מורכב ואף כרוך בלא מעט סיכונים.
מדריך לרוכש דירה (יד שנייה)
חלק א': טרם חתימה על הסכם רכישה
רכישת דירה נחשבת לצעד כלכלי, אשר הישראלי הממוצע עושה לפחות פעם אחת בחייו. תהליך רכישת דירה הינו מורכב ואף כרוך בלא מעט סיכונים. במסגרת סקירה זו אפרוס את תהליך רכישת דירה (יד שנייה) בדגש על השלב שטרם החתימה על חוזה הרכישה, שלב החתימה עצמו והשלב שלאחרי החתימה על הסכם המכר. יצוין, כי רשימה זו מכוונת לרכישת דירה הרשומה בספרי לשכת רישום המקרקעין בלבד.
בשעה טובה גמרה בליבכם ההחלטה לרכוש דירה – צעד משמעותי, ללא ספק. על מנת לוודא כי התהליך המרגש לא יהפוך בן רגע לסיוט מתמשך חשוב להקפיד על ביצוע מספר בדיקות מקדמיות טרם לחתימה על הסכם הרכישה, שכן חוסר תשומת לב והימנעות מבדיקות פשוטות וזמינות, עלולה לגרום לרוכש הדירה להפסיד את מיטב כספו ולהותירו בפני שוקת שבורה.
נסח טאבו הינו בבחינת תעודת הזהות של הדירה, לפיכך הינו מסמך חשוב מעין כמותו. במידה ומצאתם דירה התואמת את צרכיכם, מומלץ לברר עם המוכר האם יש בידיו נסח טאבו, ולחלופין לבקש ממנו את מספרי הגוש והחלקה של הדירה. כיום ניתן להוציא נסח טאבו עדכני דרך אתר האינטרנט הממשלתי של אגף הסדר ורישום מקרקעין. באמצעות עיון בנסח הטאבו, ניתן יהיה להאיר את עיניכם לגבי מצב רישום הזכויות בדירה ולוודא, כי הדירה אמנם רשומה בטאבו, כי המוכר הינו בעלי הדירה, האם רובצת על הדירה משכנתא, וכן האם ישנן לגביה בעיות מיוחדות, כגון: הערת אזהרה לטובת צדדים שלישיים, עיקולים, צווים שיפוטיים ו/או מנהליים, הגבלות אחרות ועוד.
בנוסף, טרם רכישת דירה, ניתן כיום לשכור סל שירותי בדק בית של חברה לביקורת מבנים (בעלות זניחה ביחס למחיר הדירה, ובכלל) וכך לקבל תמונת מצב מקצועית, ניטראלית, מלאה ועדכנית על הדירה אותה אתם שוקלים לרכוש, הן מבחינת מצבה הפיזי והפנימי והן מבחינת הבניין, השכונה וסביבת האזור הקרובה. בדיקה זו רצויה ומומלצת שכן רובכם ככולכם לעולם לא הייתם רוכשים רכב ללא בדיקה אצל מכון רישוי מוסמך, לא?!- קל וחומר, טרם רכישת דירה, או כל נכס נדל"ן אחר בו הינכם מתעדים להשקיע ממרב כספכם.
זאת ועוד, שמאי מקרקעין יוכל להעריך עבורכם את מחיר הדירה באופן מקצועי, כדי לסייע לכם בקבלת החלטה נבונה לגבי הכדאיות הכלכלית של רכישת הדירה.
אם אתם מתעדים ליטול הלוואת משכנתא לצורך מימון הרכישה, מומלץ לערוך בדיקות מקדימות מתאימות מול הבנק המלווה ולקבל ממנו מבעוד מועד מסמך הקרוי אישור עקרוני בדבר קבלת הלוואת משכנתא, וזאת טרם חתימת הסכם מכר, במטרה למנוע הפתעות ו/או בעיות בהמשך. משמעות אישור עקרוני הינה, כי הבנק למשכנתאות, בהתאם לנתונים הבסיסיים, אותם תמסרו לו, וכמובן בכפוף לנכונותם ואימותם, לרבות המצאת מסמכים רלבנטיים ודרישות נוספות לפי נהלי הבנק, אותן תמלאו בהמשך, מאשר כלפיכם שהינו מסכים ברמת העיקרון להעניק לכם הלוואת משכנתא למימון רכישת הדירה הספציפית. דעו, הסכמי חוזה רכישת דירה כוללים לרוב סעיף לפיו אי-קבלת משכנתא ו/או עיכוב בקבלתה על ידכם, מכל סיבה שהיא, לא יהוו עילה מוצדקת מצדכם לביטול חוזה רכישת הדירה. לפיכך, במקרה שלא תקבלו בפועל את ההלוואה מהבנק אתם נוטלים סיכון גבוה ביותר ועלולים להיקלע למצב של הפרה יסודית של ההסכם, שהינה ברת ביטול, עם תשלום פיצוי כספי מוסכם בסכום קבוע מראש לטובת המוכר.
לא זאת בלבד אלא, את נושא המשכנתא יש לבחון גם מהזווית של המוכר, קרי: יש לבדוק האם על הדירה רובצת משכנתא ומהי יתרת הסילוק המלאה שלה. לנושא זה חשיבות, בין היתר, מאחר ונהייה מעוניינים לדעת מתי וכיצד מתכוון המוכר להסיר את המשכנתא שלו. עשויה להיות לכך רלבנטיות גם לגבי לוח התשלומים שלכם במסגרת העסקה, שכן עדיף כי פעולת סילוק המשכנתא על הדירה תתבצע בשלב מוקדם, ככל שניתן, ואם הינה נעשית באמצעות כספי התמורה שלכם, תצטרכו להיערך בהתאם ולסנכרן תשלומים וכיוצ"ב.
טרם רכישת דירה, מומלץ לעיין גם בתשריט הנכס – תשריט דירה, המצוי בלשכת רישום המקרקעין. התשריט הוא למעשה התוכנית המחייבת לגבי הדירה מבחינת השטח, גבולותיו, החלוקה הפנימית, תוספות בנייה מיוחדות, כגון: פרגולה, חדר בגג וכיוצ"ב. באמצעות התשריט ניתן לוודא, כי שטח הנכס אותו אתם רואים ושוקלים לרכוש אכן תואם מבחינה קניינית את זכויות המוכר בטאבו. בדירה בבניין משותף תשריט דירה יאפשר לזהות את מיקום הדירה בקומה, התאמתה למספרי הגוש והחלקה שבנסח, וכן של הרכוש הצמוד לדירה, כגון: חנויות, מחסן, גג וכד'.
כמו כן, תוכלו לדעת ולאמת, כי לא בוצעו בדירה שינויים ו/או תוספות שונים שלא כדין (חריגות בניה, פלישות וכיוצ"ב). יתר על כן, אם הנכם מתעתדים לקחת הלוואת משכנתא, חשוב שתדעו, כי בנקים למשכנתאות נוהגים, בשלב בדיקת שמאי המקרקעין מטעם הבנק, לדרוש תשריט דירה; על כן, כדאי לוודא שהתשריט אכן קיים ו/או אין שום בעיה בנושא, על מנת למנוע עיכובים בקבלת הלוואת משכנתא.
ועוד, במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית שבתחום שיפוטה נמצאת הדירה ניתן לעיין במידע שימושי ואף חשוב, הדרוש טרם עסקת רכישת דירה. המידע פתוח לעיון הציבור, ללא תשלום. בתכנית בניין עיר ניתן לבדוק מהם השימושים ו/או הייעודים המותרים במקרקעין, לרבות לגבי קרקעות סמוכות. בתיק הבית המשותף תוכלו לראות התכתבויות שונות (אם יש) לגבי הדירה והבניין. ניתן גם לברר מול פקידי העירייה האם ידוע להם על חריגות בנייה, צווי הריסה וכיוצ"ב. במידה ומצב הדירה אינו תואם את היתר הבניה המאושר שבתיק, יתכן ויש חריגות בניה, דבר העלול להיות בעוכריכם בעתיד. זאת ועוד, תוכלו לבדוק האם קיימות זכויות לבנייה לגבי הדירה.
ברשות המקומית ניתן גם לבדוק את הסוגיה של חיוב בגין היטל השבחה.
טרם החתימה על הסכם לרכישת דירה חשוב מאוד לברר מראש ובמדויק לגבי חבויות ו/או הוצאות כספיות נלוות לעסקת רכישת דירה, וכמובן להיערך מראש מבחינת המימון ובניית התקציב שלכם.
*עורכת הדין מלי בנזינו הינה בעלת משרד עורכי דין וגישור בכרמיאל המעניק ללקוחותיו שירותים משפטיים מתחומים שונים ביניהם, נדל"ן ומקרקעין, חוזים והסכמים.
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. כל פעולה שנעשית ע"פ המידע והפרטים האמורים במאמר זה הינה על אחריות המשתמש בלבד.
