כותרת
> C;
1/1
נדל"ן וכלכלה

בניית בית צמוד קרקע - מאת עורכת דין אירנה אייזנברג

כרמיאלי נדל"ן וכלכלהפורסם: 12.02.14 , 12:41שם הכותב/ת: אירנה אייזנברג
האם בניית בית צמוד קרקע באופן עצמאי משתלמת?

מדוע הסטייה התקציבית הממוצעת עומדת על כ- 20%?

מה לעשות על מנת לא לשלם מחיר כבד על היעדר תכנון תקציבי מפורט?

מה לעשות כדי למנוע אי ודאות וחוסר אונים?

מספר עובדות:

  1. בניית בית פרטי נמשכת בממוצע בין 10-12 חודשים. בתהליך הבניה צד נעים וקסום: תהליך התכנון והבניה, הרעיונות , תכנון החדרים, העיצוב, בחירת הצבעים כו' אבל ישנו גם צד לא נעים ואם תבין אותו דרכך תהיה קלה ונעימה.
  2. ליקויים, כשלים ונזקים יכולים להיגרם מרשלנות או מטעות אנוש ויש להם השלכה ישירה על התקציב ולכן יש לבחור מבצעים אחראים (ישרים מיומנים, בריאים במקצועם יכולת התנהלות מסודרת ומאורגנת ובעלי ניסיון של 10 שנים) בעל מקצוע אחראי לא יזרוק מספרים זולים רק כדי שתחזור אליו בעתיד.    
  3. מתברר כי שיטת החישוב על פי מטר רבוע לא מספיקה ועל פי רוב איננה נכונה יש להבין את תהליך בניית התקציב יותר לעומק ולוותר על ניחושים.
  4. אנשים רבים הבונים את בתיהם נתקעים באמצע התהליך, מחליפים בעלי מקצוע, ומפסיקים בגלל שנגמר להם הכסף.

איך לעבור את התהליך בשלום:

  1. הכלל הכי חשוב הוא: להיות אחראי ולבנות את התקציב בתבונה ובנאמנות לעצמך ללא עיגול פינות כך או שתגלה שאין לך תקציב ותחסוך לך ולמשפחתך עוגמת נפש רבה או שתבין שתוכל לעמוד בתקציב ותוכל לצאת לדרך בהירה ללא ניחושים ותסכולים מיותרים.
  2. יש להכיר את תהליך הבניה והתכנון וכן את הגורמים שמשתתפים בתהליך.
  3. יש לבנות אומדן עליות/לוח תקציב כדי לעזור לעצמך להבין כמה כסף תוציא ומתי . בניית האומדן יקנה לך הבנה בסיסית לגבי סך העלויות וסעיפי ההוצאה השונים. יש לזכור כי אומדן עליות הינו עמוד שדרה תקציבי לפרויקט אך הוא אינו מבטיח עמידה בתקציב ללא חריגות זאת משימתו של מנהל הפרויקט. (באומדן ראשוני תציין את עליות הריצוף אך לא את סוג הדגם האריחים, תציין דלתות אך לא את דגם והספק של הדלת וכו') . יש לחלק את האומדן לשני חלקים התכנון והביצוע .
  4. לגבי שינוי מחירים- תנודות המחירים של חומרי בניין משפיעים על מחירי הבנייה והעלות הסופית אותה תאלץ לשלם.
  5. יש לשים לב כי כל המחירים לא כוללים מע"מ.
  6. המרכיבים העיקריים הם חומרים , ציוד וכח אדם. הקבלן מכין את העליות לפי תוכניות האדריכל/המהנדס. מה שיכול לייקר את המחיר הוא שינוי מחירי החומרים והציוד בשוק, מחיר הברזל לדוגמא יכול להשתנות בתקופה של חצי שנה כמו כן ישנה חשיבות למבנה המגרש ,סוג הקרקע ותנאי גישה למגרש.
  7. יש לשים לב כי עבודות חשמל ואינסטלציה מחשבים לפי נקודות.
  8. באינסטלציה יש נקודות מים ביוב ולעיתים גם שאיבה.
  9. יש לקחת אנשי מקצוע טובים וגם לדעת לשלם להם. עלות מפקח טוב ומנוסה היא 100-150 אלף שקל, ועלות אדריכל 80-100 אלף שקל. הטעות הנפוצה ביותר היא לקחת אדריכל זול. תכנון ב-12 או ב-20 אלף שקל הוא לא רציני. אדריכל עם ניסיון ייקח אותך בדרך הנכונה, יידע לייצג אותך מול הקבלנים ובטווח הארוך יחסוך לך הרבה כסף.
  10. חובה להוסיף לאומדן סעיף הוצאות בלתי צפויות שיקבל לכל הפחות 5% מהיקף הפרויקט ולא פחות מ 50,000 ₪. מומלץ להקצות 100,000 ₪ לסעיף זה בלתי באופן טבעי בפרויקט בניה עקב אורכו ומורכבותו יהיו סעיפים רבים שלא נוכל לצפות מראש: טעויות תכנוניות, עליות מחירים, חוסרים במלאי שייאלצו אותנו לרכוש מוצר יותר יקר מזה שתכננו.
  11. כדי לבחון האם הוצאה מסוימת הינה הוצאה בלתי צפויה יש לבדוק האם ההוצאה הינה חובה, האם יכולנו לצפותה מראש האם היא הוצאה שאנחנו בהכרח נושאים בעלותה.
  12. חשוב לדעת מראש שבכל חוזה שחותמים, העלות הסופית תהיה לפחות 10% יותר. חתמת עם קבלן שלד על 400 אלף? דע מראש שבסוף תשלם לו לפחות 450 אלף שקל ותתקצב בהתאם, כי תמיד יהיו לו דרישות לתשלום נוסף. זה מרגיז אבל זה חוסך את שברון הלב תוך כדי התהליך, כשאנשים מגלים שהעלויות עולות בהרבה על מה שצפו מראש.

לסיכום: המקרים שבהם מי שבונה באופן פרטי חוסך בעלויות נדירים. מה שכן, מי שבונה לעצמו ירוויח בטווח הארוך, כי הוא הולך לקבל את הבית שהוא רצה!


לפרטים נוספים ללחוץ לדף של עורכת דין אירנה אייזנברג