כותרת
> C;
1/1
נדל"ן וכלכלה

השקעת נדל״ן בארה״ב- השקעה בטוחה? עודד לבל מסביר

כרמיאלי נדל"ן וכלכלהפורסם: 16.02.14 , 09:38שם הכותב/ת: עודד לבל
אם נבחן מעט את זוג המילים השקעה בטוחה, תצוץ מייד אנקדוטה. דבר והיפוכו. האם קיים מושג כזה השקעה שהיא בטוחה??

שמי עודד לבל, אזרח מהשורה שבמהלך השנים האחרונות מביט סביבי בוחן וחוקר לעומק את האפשרויות שיש לאדם מהשורה ליצור לעצמו השקעה פיננסית מבטיחה. לא, אני לא כלכן, והניתוח הבא נובע מנסיון, ראייה אישית ומה שעבד עבורי.
פחד הוא הרגש הראשון שרוב האנשים חשים במפגש עם המושג השקעה. מושג היוצר קונוטציה שלילית ולא נהיר לרבים מאתנו. מהסיבה הזו אנו מעדיפים לא לשבור את הראש ולא לעשות כלום בנושא, או להשקיע במקום שנתפס אצלנו כהשקעה בטוחה, ואז אנחנו סומכים על גופים כלכליים גדולים שיוצרים אשליה של ביטחון בערוץ השקעה שנבחר על ידנו, או עבורנו, בעזרת יועץ זה או אחר.
האם ״השקעה בטוחה״, זו מציאות או אשליה?
אם נבחן מעט את זוג המילים השקעה בטוחה, תצוץ מייד אנקדוטה. דבר והיפוכו. האם קיים מושג כזה השקעה שהיא בטוחה??
השקעה:- (ציטוט מהויקיפדיה) ״במקרו כלכלה השקעה היא רכישה של נכסים שאינם מיועדים לצריכה כי אם להעלאת רמת הייצור בעתיד״. אוסיף על כך: ״השקעה זו פעולה שאינה מיועדת לצריכה בטווח הקצר ומטרתה להעלאת את רמת החיים העתידית״. במהותו, מושג ״השקעה״, טומן פעולה עכשוית שתניב רווח עתידי. הזמן לא עוצר מלכת והמהלך העתידי של הרווח הצפוי, טומן בחובו אלמנט בלתי ידוע.
לאף אחד אין מידע מהימן ומדויק בכל הקשור לעתיד, ביחוד אם מתכננים לטווח הארוך. המעטפת החברתית, פוליטית, כלכלית שבה נחיה ונפעל, לוטה בערפל ומשתנה כל העת וכפועל יוצא מכך, התנאים שישפיעו על התנהלותם של אותם גופים כלכליים שבכיסם הפקדנו את מיטב כספנו שגם הוא גורם לא ידוע. מכאן הסכנה הטמונה בכל השקעה.
כל גוף, באשר הוא שטוען כי יש ביכולתו להבטיח תשואה עתידית מובטחת על ההשקעה וזאת ללא סיכון, לעניות הבנתי, מטעה.

צריך לזכור כי אין השקעה ללא סיכון!!
יש שלל דוגמאות לכך ש״השקעות בטוחות״ עלו על שירטון, אזכיר שניים:
1. ב 1983- משבר מניות הבנקים שהביא להלאמת הבנקים הגדולים. אילולא נקטה אז הממשלה צעד חריף זה, הבנקים היו קורסים ואין שום צורך לדמיין מה היה דינם של כל החיסכונות והשקעות (ה״בטוחות״) שהיו בידי הציבור הרחב. הן היו יורדים לטמיון. פשוט נמחקים. חריפות המשבר נבעה מהדימוי שנוצר בציבור (ברור שלמישהו היה אינטרס ליצור דימוי כזה, נחשו למי?) כי מניות הבנקים חסינות, במיוחד שלושת הגדולים, ואינן יכולות לרדת. ב- 1983 המניות קרסו. הציבור שילם.
2. משבר פיננסי נוסף ששטף את העולם לאחרונה, החל בארה״ב ב- 2007/8, במשבר הסאבפריים, המשיך להתגלגל, בגלל הקשרים הפיננסיים בין הגופים הגדולים, והשפיע על כל מערכת הבנקאות בעולם. התוצאה היתה שבארה״ב 12 בנקים קטנים עד בינוניים (במונחים אמריקאיים) פשטו את הרגל והגדולים קיבלו תמיכה בצורה של הורדת הריבית דרסטית מצד הבנק הפדראלי. המשבר הכלכלי לא פסח על ארופה וחלק מהבנקים הגדולים ניזקקו לתמיכה ממשלתית שאילולא קיבלו, חלקם לא היו שורד. 

 

על מנת לחדד את הטענה שלי חיפשתי את המושג ״השקעה בטוחה״, וזה מה שהעלתי בחקתי:
״השקעה בטוחה״
:- (ציטוט מהויקיפדיה) ״אין בוויקיפדיה העברית ערך בשם "השקעה בטוחה". ליצירת ערך חדש בשם זה, לחצו על הקישור האדום״. נכון להיום אין אף גורם שהרים את הדגל להגדיר מושג זה וזה לא מקרי. לדעתי, זה נובע מכך שזוג מילים אילו (״השקעה בטוחה״) לא קיים במינוחים ראליים ובאופן מוחלט, בעולם פוליטי/כלכלי/חברתי בו אנחנו חיים. הן קימות אך ורק במערך הפירסום והשיווק של גופים העוסקים בגיוס כספים ורוצים לנטרל את ההגנות וההתנגדויות שלנו ולטעת בנו תחושה של ביטחון במוצר אותו הם מבקשים לשווק.
תובנה מפחידה שצריך לזכור: אין כזו חיה ״השקעה בטוחה״.
בספרו, רוברט קיוסאקי, ״אבא עשיר אבא עני״, אותו אני מעריץ ועל ספרו אני ממליץ (למי שרוצה ללמוד על זרימה של כסף), הוא מחלק את עולם המשקיעים לשניים:
"קיימים שני סוגים של משקיעים.
1. הסוג הראשון והנפוץ ביותר הוא אנשים שקונים חבילת השקעות. הם מטלפנים לקמעונאי, למשל חברת נדל״ן או ברוקר או מתכנן פיננסי וקונים משהו. זה יכול להיות קרן נאמנות, קרן להשקעה בנדל״ן, מנייה או איגרת חוב. זו דרך השקעה טובה, נקייה ופשוטה. דוגמא לכך היא אדם שנכנס לחנות מחשבים וקונה מחשב היישר מהמדף.
2. הסוג השני הוא משקיעים שיוצרים השקעות. המשקיע הזה בדרך כלל מרכיב עיסקה, בדומה לאנשים שרוכשים רכיבים של מחשב ומרכיבים אותם יחד. זה כמו תפירה על פי מידה. אינני יודע דבר על הרכבת רכיבי מחשב. אבל אני יודע איך לחבר יחד חלקים של הזדמנויות, או שאני מכיר כאלה שיודעים לעשות זאת. 
הסוג השני של המשקיע הוא למעשה המשקיע המקצועי״. ובהמשך הוא מוסיף: ״חשוב מאוד ללמוד איך לצרף יחד את החלקים מפני ששם טמונים הרווחים הגדולים, ולפעמים גם ההפסדים הגדולים אם הגאות פועלת נגדכם.״ 
רוברט קיוסאקי מתאר, מצד אחד, משקיע סולידי שלכאורה הולך על בטוח ונאחז באשליה של ״השקעה בטוחה״, צריך לזכור, סוג זה של השקעות שממוקמות בקצה התחתון של שרשרת המזון מניב תשואה נמוכה מאוד. מצד שני הוא מתאר משקיע מתוחכם שיוצר השקעה יש מאיין ויודע להתנהל גם עם סוגי השקעות מתחומים שאינם מוכרים לו, על ידי איסוף אינפורמציה, לימוד והעסקת מומחים שמתמחים בתחום.


לעצמי, החלטתי שתי החלטות:
א. ההשקעה תהיה בתחום הנדל״ן וזאת מתוך הבנה ש:- 1. אנשים תמיד חייבים לגור, זהו אחד הצרכים הבסיסים בקיום האנושי. 2. אפילו בזמן משבר כלכלי חריף, הנכס ישאר על כנו. קימת סבירות גבוהה שההכנסה ממנו תצטמצם, אך היא לא תמחק כמו מניה או אגרת חוב של טייקון זה או אחר שיכול להעביר את ההתחייבות הפיננסית שלו תהליך ״תספורת״ בילתי נשלט על ידי.
ב. ליצור שיתוף פעולה עם גורם אמין בעל יכולות ליצור סוג של השקעה יש מאין. שמסוגל להעריך פוטנציאל ולממש אותו. 
אז למה להשקיע בארה״ב??
תחילת הדרך עבורנו היתה בהשקעה בארץ שהניבה כ- 6%, בדירה ברחובות. במהלך השנים חילחלה באישתי ובי ההכרה שמחירי הנכסים בארץ מאוד גבוהים ויש הזדמנויות עיסקיות יותר מענינות בחו״ל. זה הביא אותי, בשנים האחרונות ללמוד ולחקור את השווקים בחו״ל ולחפש אחרי אותו מומחה שאוכל לסמוך עליו ולכנותו, יתד נאמן. עבורי.
במיון הראשוני הורדתי מעל הפרק את השקעות הנדל״ן במדינות שאין להן מסורת ארוכת שנים של משטר דמוקרטי וזאת מפעת התנהלות לא יציבה, חוסר שקיפות, שוחד שיכול ליצור סיכון בילתי סביר (מבחינתי) על ההון.
בחנתי ולמדתי לעומק את השוק הגרמני, שוק יציב עם כלכלה חזקה, עם אפשרות מימון כבר מתחילת ההשקעה. מצאתי בו שני חסרונות עיקריים ולכן נמנעתי מלהשקיע בו בשלב זה.
1. התשואה על ההון בנכסים פרטיים (דירות) להשכרה נע 3-5% לשנה. אחוז נמוך יותר מתשואה שמתקבלת בארץ.
2. עיסקאות סיבוביות, שמתאפינות במהלך זמן קצר יחסית (קניה, שיפוץ ומכירה ברווח. ידועות גם בשם: ״פליפ״) למיטב ידיעתי אינן בנמצא בשוק זה כיום. רווח של 20-25% שנוצר ממכירת נכס המוחזק כשנתיים שלוש, ינבע כולו מעלית ערך השוק, ביחוד באיזור ברלין, כך שמשקיע, שלכאורה הרוויח, אין לו לאן להתקדם במסגרת שוק הנדל״ן הגרמני.
שורה תחתונה, שוק יציב ושמרני שלא מאפשר הרחבת בסיס ההון של המשקיע לאורך זמן.
אני מבקש לסייג את דברי, הערכה אישית זו משקפת לעניות הבנתי מצב קיים ל- 2/2014, כפי שאני מאבחן אותו ומצב זה יכול להשתנות בעתיד.
במקביל בחנתי את השוק האמריקאי ומשם הגיעו צלילים אחרים. איתרתי ויצרתי קשר ושיתוף פעולה שמתמחה בהרכבת עיסקאות נדל״ן שמניבות אחוז רווח, Ferrari-Lund Realty הדוק עם יאיר יעקובי בעל חברה מעל הממוצע המוכר למשקיע ישראלי. עוד על השוק האמריקאי אוכל לחלוק אתכם בכנס שאני מקיים בתאריך ה- 20/2/2014 ביבנה - (או בתאום לפגישה אישית).

לרישום צרו איתי קשר דרך המייל
או דברו איתי בנייד: 0544-577460
ההשתתפות כרוכה ברישום, אך ללא תשלום.

בברכה, עודד לבל.

אולי יעניין אותך גם
רשות מקרקעי ישראל מזהירה את הציבור: "היזהרו מרכישת קרקעות בעסקאות פיקטיביות"
אם נבחן מעט את זוג המילים השקעה בטוחה, תצוץ מייד אנקדוטה. דבר והיפוכו. האם קיים מושג כזה השקעה שהיא בטוחה??
רכבת ישראל מתחילה בביצוע הפרויקט הלאומי "המסילה המזרחית"
אם נבחן מעט את זוג המילים השקעה בטוחה, תצוץ מייד אנקדוטה. דבר והיפוכו. האם קיים מושג כזה השקעה שהיא בטוחה??
מה ההבדל בין ביטוח דירה לבין ביטוח תכולת דירה
אם נבחן מעט את זוג המילים השקעה בטוחה, תצוץ מייד אנקדוטה. דבר והיפוכו. האם קיים מושג כזה השקעה שהיא בטוחה??
זה לא כל כך נעים לראות פארק סגור!
אם נבחן מעט את זוג המילים השקעה בטוחה, תצוץ מייד אנקדוטה. דבר והיפוכו. האם קיים מושג כזה השקעה שהיא בטוחה??
רשת סלאח דבאח בפניה למועצה לצרכנות
אם נבחן מעט את זוג המילים השקעה בטוחה, תצוץ מייד אנקדוטה. דבר והיפוכו. האם קיים מושג כזה השקעה שהיא בטוחה??
גולדן וילג' - דיור מוגן בכפר ורדים
אם נבחן מעט את זוג המילים השקעה בטוחה, תצוץ מייד אנקדוטה. דבר והיפוכו. האם קיים מושג כזה השקעה שהיא בטוחה??
הגיע הזמן להפוך את גלאי העשן למוצר בסיסי בכל בית בישראל-FCS - הנדסת מיגון
אם נבחן מעט את זוג המילים השקעה בטוחה, תצוץ מייד אנקדוטה. דבר והיפוכו. האם קיים מושג כזה השקעה שהיא בטוחה??
ההייטק נוהר צפונה
אם נבחן מעט את זוג המילים השקעה בטוחה, תצוץ מייד אנקדוטה. דבר והיפוכו. האם קיים מושג כזה השקעה שהיא בטוחה??
אירוע תעסוקה ראשון מסוגו בתחום הייטק בצפון רשות לחדשנות בשיתוף פארק הייטק בר לב
אם נבחן מעט את זוג המילים השקעה בטוחה, תצוץ מייד אנקדוטה. דבר והיפוכו. האם קיים מושג כזה השקעה שהיא בטוחה??