תמ"א 38 היא תכנית מדוברת מאוד וכל מי שעוסק בתחום הנדל"ן מכיר אותה, אך היא החלה לצבור תאוצה רק בשנים האחרונות לאחר שנחקקו כמה תיקונים לחוק. התיקון המשמעותי ביותר היה התיקון השני שהפך את תמ"א (תכנית מתאר ארצית) 38 לתכנית משתלמת מאוד לכל הצדדים - הן לדיירי הבניין, הן ליזמים והן לרשות המקומית. בכתבה זו נפרט על אודות היתרונות הרבים של תיקון חשוב זה לחוק תמ"א 38.
כמה מילים על תמ"א 38
תמ"א 38 היא תכנית מפורסמת ומדוברת מאוד, אשר תפסה תאוצה בשנים האחרונות, בשל מספר תיקונים חשובים שהוכנסו אליה. בתחילת הדרך היתה התכנית כללית מאוד ולא ממש משתלמת לכל הצדדים, אך לאחר התיקונים (ובעיקר התיקון השני) הפכה למשתלמת לכולם. ומהי בעצם תמ"א 38? זוהי תכנית המעודדת בתי דירות, לרוב בניינים ישנים ומטים לנפול לעבור שיפוץ נרחב אשר במסגרתו ייחוזקו יסודות הבינין כך שיוכלו להיות בטוחים בפני רעידת אדמה.
זוהי התכלית המרכזית של התכנית - לחזק בניינים לקראת רעידות אדמה עתידיות. אך על מנת לעודד תושבים ויזמים לצאת אל הפרויקט המורכב הזה, שגורר בעקבותיו אי נוחות לתקופה לא קצרה – יצרו תמריצים כגון הוספת חדר נוסף, מרפסת, ממ"ד, חניה, מעלית לבניין ועוד. היתרון הגדול הוא שכל התוספות הללו לא עולות דבר לדיירי הבניין אלא רק ליזם. ומה היזם מרוויח? בעיקר אחוזי בנייה, לרוב על גג הבניין (כיום, לאחר כל התיקונים ניתן לבנות 2.5 קומות נוספות). גם הרשות המקומית מרוויחה מכיוון שהיא מקבל בניין מחוזק ויפה יותר לרווחת תושביה, יותר מקומות חניה וכמובן – תוספת משמעותית לארנונה (המחושבת על פי מטרים בנויים). חשוב להדגיש כי רק לאחר שהמדינה הכניסה כמה תיקונים לחוק המקורי, החלו לצאת אל הפועל תכניות, אך הדרך עוד ארוכה עד ליישום מאסיבי יותר של תכניות אלה.
מה חידש התיקון השני לחוק?
התיקון השני לחוק חולל כאמור מהפכה אשר הביאה להאצה בקצב והיקפי הפרויקטים שנכנסו לתהליך. בתיקון נקבע שלא חייבים רק לשפץ את הבניין (תהליך שלא תמיד משתלם מבחינה כלכלית) וכי ניתן להרוס את הבניין כליל ולבנות אותו מחדש (כמו במקרה של פינוי בינוי). הריסה ובניה מחדש של הבניין הופכת את כל הפרוייקט למשתלם יותר הן ליזמים והן לדיירים. בבנייה מחדש ניתן לתכנן את הבניין בצורה טובה יותר, חכמה יותר ויעילה יותר. עבור יזמים רבים, עניין זה הפך את הפרוייקט למשתלם מאוד.
היתרונות של התיקון השני הם רבים –
• ניתן לתכנן את הבניין החדש בהתאם לדרישות תקן 413 (בכל הקשור לחיזוק לקראת רעידת אדמה) ולא לבצע חיזוק שהוא פחות איכותי,
• ניתן לשלב מרחבים מוגנים שלמים ואיכותיים ולא רק להוסיף ממ"ד,
• ניתן לתכנן מעלית חדשה בהתאם לתקנים המתקדמים ביותר (במקום לבצע התאמה לחדר מדרגות קיים)
• גם פתרונות החנייה הם לרוב טובים יותר כאשר בונים מחדש את הבניין ולא רק משפצים אותו.
תיקונים נוספים שהוכנסו כחלק מהתיקון השני הם בכל הקשור לתהליך הבירוקרטי (אשר הפך לפשוט ויעיל יותר), תקנים, מגורים חלופיים לדיירים, בכל מה שמגיע לדיירים במסגרת התכנית ועוד. לפרטים נוספים בנושא זה ניתן להיכנס לדף זה.
כל התיקונים הללו שיפרו מאוד את הכדאיות בעיקר עבור הדיירים, אך גם עבור היזם.
התיקון השלישי שיפר עוד יותר את מצבו של היזם מכיוון שהוא קבע כי ניתן יהיה להוסיף עד 2.5 קומות לבניין במסגרת הפרוייקט (במקום עד קומה בלבד).
לסיכום, התיקון השני לחוק הפך את תמ"א 38 לתכנית משתלמת מאוד לכל הצדדים, ואכן לאחר התיקון יותר פרויקטים יצאו לפועל (אך רבים טוענים שעדיין לא מספיק). אז אם אתם גרים בבניין ישן באיזור המתאים לקיום הפרויקט, כדאי לכם לברר את העניין ולנסות לשדרג את הבניין והדירה שלכם, ללא כל עלות מצדכם, וכך לשדרג את המצב הכלכלי שלכם!
